L'art. 1 comma 92 della Legge di bilancio 2024 (L. 30/12/2023 n. 213 in vigore dal 1° gennaio 2024) ha modificato l’art. 9 comma 5 e l’art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR DPR 22/12/1986 n. 917

Vengono ora tassate come “redditi diversi” le fattispecie di costituzione a titolo oneroso di diritti reali di godimento (abitazione, uso, enfiteusi, superficie e servitù) sugli immobili, che in precedenza potevano eventualmente generare plusvalenza ex artt. 67 comma 1 lett. b) e 68 del TUIR 

Nel caso in cui il titolare della piena proprietà di un immobile costituisca un diritto reale di godimento a favore di un terzo, il corrispettivo costituirà pertanto a partire dal 1.1.2024 reddito diverso ex art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR.

Pare logico escludere dal perimetro della nuova normativa la cessione da parte del pieno proprietario dell’intera proprietà che l’acquirente decide di intestare separatamente in capo a due soggetti quanto ad usufrutto e nuda proprietà. Al riguardo, in attesa di auspicabili chiarimenti, potrebbe essere prudente evidenziare in atto la volontà del venditore di cedere la piena proprietà e la volontà del solo acquirente di intestare separatamente usufrutto e nuda proprietà.

Particolare attenzione si deve avere invece a quelle fattispecie che rientrano negli atti a titolo oneroso quali, ad esempio, la costituzione di diritti reali di godimento attuata mediante permuta, datio in solutum, transazione, conferimento in società.



 

In quanto “redditi diversi” ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR

• è totalmente irrilevante da quanto tempo il costituente detenga il bene poiché la costituzione del diritto parziale di godimento è sempre tassata
• è totalmente irrilevante la natura dell’immobile su cui viene costituito il diritto di godimento (terreno sia agricolo sia edificabile, fabbricato di qualsiasi tipologia ed anche oggetto di interventi che abbiano fruito del cd. ”Superbonus”)
• la base imponibile è il corrispettivo e, laddove non sia previsto un corrispettivo in denaro ed in ogni caso la costituzione avvenga a titolo oneroso, il valore dei diritti oggetto di costituzione
• la tassazione avviene in relazione al periodo di imposta in cui è stato percepito il corrispettivo indipendentemente dalla durata del diritto
• sono irrilevanti e quindi indetraibili le spese sostenute per miglioramenti del bene, sono detraibili le sole spese di produzione art. 71 TUIR
• non ci si può avvalere della rideterminazione dei valori di acquisto, non essendo plusvalenze ai sensi degli artt. 67 comma 1 lett. b) e 68 del TUIR
• non ci si può avvalere dell’opzione per l’imposta sostitutiva al 26% di cui all’art. 1 comma 496 Legge 266/2005 e s.m.i.

Pur non rientrando le fattispecie in oggetto nella casistica di imposta sostitutiva direttemente tassabile in atto notarile, sarà in ogni caso importante richiamare le parti riguardo alla nuova tassazione.